Lo que dijo don Frank

Andrés Vander Horst

Las declaraciones de Frank Rainieri han generado ruido. Es lógico. Cuando una figura que participó en la construcción de Punta Cana advierte que ese modelo no se puede replicar en cualquier lugar, conviene escuchar. No por deferencia, sino por lo que sugiere.

La pregunta de fondo es incómoda: ¿República Dominicana está produciendo desarrollo o está capitalizando suelo?

La diferencia es sustantiva. En episodios de expansión acelerada, como el ciclo inmobiliario español previo a 2008 o la urbanización turística en zonas costeras de México, la construcción y el turismo impulsaron el crecimiento. Pero, sin planificación, ese impulso terminó generando efectos previsibles: redes viales saturadas, presión sobre agua y saneamiento, fragmentación urbana y pérdida de valor en el mediano plazo. No son fallas visibles al inicio, pero condicionan el destino del territorio.

Punta Cana no siguió exactamente ese patrón. Su desarrollo respondió a una lógica integrada. Hubo inversión privada, pero también organización del espacio, provisión de servicios y una escala que permitió sostener el modelo. No fue solo dinamismo de mercado. Hubo coherencia.

La cuestión es si ese mismo estándar está presente hoy.

En el eje Verón–Punta Cana, el crecimiento inmobiliario avanza con rapidez. La oferta de proyectos residenciales, en muchos casos dirigida a segunda vivienda o alquiler de corto plazo, crece más rápido que la infraestructura. Las principales vías muestran congestión en horas críticas. El manejo de agua y saneamiento empieza a reflejar tensiones. La conectividad interna depende de soluciones fragmentadas que no siempre dialogan entre sí.

Esto responde a incentivos claros. El capital entra donde hay demanda y retorno. El problema aparece después. Quien desarrolla captura el valor inicial. Quien habita asume parte de los costos cuando el entorno no acompaña el ritmo de expansión.

Ahí está el núcleo de la advertencia. No es una objeción al mercado. Es un señalamiento sobre la ausencia de reglas operativas y, sobre todo, de capacidad para hacerlas cumplir. Sin criterios sobre densidad, uso de suelo o exigencias de infraestructura, el crecimiento pierde coherencia.

La teoría económica es clara en ese punto. El mercado asigna recursos privados con eficiencia, pero no corrige por sí solo la congestión, la presión sobre servicios o el deterioro ambiental. Esos costos quedan fuera de la ecuación de cada proyecto y terminan trasladándose al conjunto.

El debate, por tanto, no es ideológico. Es funcional. Se trata de si existe un esquema que coordine inversión y territorio de forma consistente.
Algunos países han enfrentado este desafío con resultados razonables. Costa Rica ha condicionado el desarrollo en zonas sensibles a criterios ambientales y de capacidad de carga. Portugal ha aplicado regulaciones territoriales que ordenan la expansión en áreas de alto valor. En ambos casos, la rentabilidad no desapareció, pero dejó de depender de la ausencia de reglas.

República Dominicana se encuentra en una fase en la que esa decisión todavía es posible. El turismo sigue creciendo. Hay demanda y hay capital. Esa combinación puede sostener la expansión durante un tiempo, incluso en ausencia de ordenamiento. El problema es que los límites no aparecen de golpe. Se acumulan.
La advertencia de Rainieri apunta precisamente a ese punto. No al pasado de Punta Cana, sino a las condiciones que hicieron viable ese modelo y que no necesariamente están presentes en la expansión actual.

El riesgo no es inmediato. Es progresivo. Cuando se hace visible, la corrección suele ser más costosa y políticamente más compleja.
En ese momento, la discusión deja de ser técnica. Pasa a ser una decisión estratégica sobre el tipo de territorio que el país está dispuesto a construir.